To jak z długiem publicznym. Dekadę temu Polska była zadłużona na 827 mld złotych, a obecnie to jakieś 1,4 mld zł. Wzrost grubo ponad połowę, a mimo to pod kreską jesteśmy mniej niż byliśmy. Dług publiczny w wartościach bezwzględnych z zasady niewiele przecież mówi. Zawsze zestawia się go z wartością produktu krajowego brutto — czyli bazą, z której jest spłacany. Tymczasem fakt jest taki, że dekadę temu dług publiczny stanowił 51 proc. PKB, a pod koniec ubiegłego roku 49 proc.

Czytaj też: „Polska to wciąż bezpieczny rynek. Myślę wręcz, że to najbezpieczniejszy kraj w regionie”. Globalna sieć sprzedaży luksusowych nieruchomości wchodzi do Polski

Gdzie inwestować w nieruchomości?

Analogicznie należy podchodzić do cen mieszkań. Znaleźć odpowiedni punkt odniesienia, z którym je porównamy. I tak jak z długiem oraz PKB tu bazą są zarobki, z których zwykle za mieszkanie się płaci. Te jak wiadomo również bardzo szybko rosną, w ostatnich latach nawet wyprzedzając ceny mieszkań. Widać to, gdy policzymy jaką część mieszkania udałoby nam się kupić za średnią pensję brutto. Dziś w Warszawie to około 0,61 metra kwadratowego, czyli nawet nieco więcej niż w zeszłym roku, kiedy było to 0,56 metra kwadratowego (po uwzględnieniu podatków i składek ubezpieczeniowych wielkość ta będzie mniejsza, ale przy ocenie samej dynamiki zmian nie ma to znaczenia).

Różnice są więc niewielkie i to na dłuższej przestrzeni czasu. W tych okolicach relacje cen do zarobków utrzymują się od około pięciu lat. Przez pięć wcześniejszych lat (2013-2018), gdy w mieszkalnictwie panowała flauta było nas stać na więcej, ale tylko niewiele więcej: średnio 0,65 metra kwadratowego, czyli niespełna 10 proc. W 2019 roku, kiedy rynek nieruchomości odczuł pierwsze silniejsze szarpnięcie siła nabywcza potencjalnie kupujących mieszkania nieco spadła, ale później nasze możliwości podążały już razem z rynkiem. Mowa o wielkiej drożyźnie jest więc mocno przesadzona. Polski rynek nieruchomości pod każdym względem jest bardzo stabilny, również dzięki tej właśnie korelacji z siłą nabywczą.

Ceny mieszkań to nie wszystko. Porównywać trzeba też siłę nabywczą

Naprawdę będzie się można niepokoić wtedy, gdy wzrosty cen zaczną bardzo mocno odstawać od wzrostu płac, czego na razie (w skali całego kraju) nie doświadczyliśmy. Druga, znacznie gorsza ewentualność, to kryzys gospodarczy, który uderzy w rynek pracy. Zjawisko to zachód Europy i USA dotknęło po kryzysie finansowym 2008 roku. Wówczas ceny nieruchomości mocno spadły, dostosowując się do możliwości rynkowych. Nas to ominęło.

Czytaj też: Sprzedali mieszkanie w Warszawie i zamieszkali we Włoszech. „Poddałem się. Trzeba się nauczyć funkcjonowania tutaj, inaczej można zwariować”

To czy w Polsce mieszkania zrobiły się już rzeczywiście drogie można zresztą sprawdzić w inny sposób. Mianowicie: porównując je nie do cen z przeszłości, ale obecnych, tyle że w innych krajach. I to nie w wartościach bezwzględnych — te różnice pokażą nam tylko, że w Skandynawii jest znacznie drożej, nie wspominając już o Paryżu. Lepiej porównać siłę nabywczą, jaką mają mieszkańcy poszczególnych, europejskich miast. Żeby było reprezentatywnie, weźmiemy pod uwagę stolice państw Unii Europejskiej. W tym przypadku dostępne dane pozwalają nam porównać szacunkowe zarobki netto w zestawieniu z cenami kupna mieszkania w centrum (jest to najbardziej miarodajny punkt odniesienia, bo substancja mieszkaniowa na peryferiach miast Europy jest bardzo zróżnicowana i w istotny sposób może ważyć na stawkach poza centrum).

W Warszawie tak ujęta siła nabywcza sięga 0,34 metra kwadratowego mieszkania i jest bardzo blisko średniej dla 23 stolic UE, która wynosi 0,37 metra kwadratowego. Znaczące, że zupełnie nie obowiązuje tu podział na biedną i bogatą Europę. W takim ujęciu jednymi z najdroższych miast jest Praga (0,25 mkw.) i Bratysława (0,27 mkw.), a jedne z najtańszych w relacji do zarobków to Madryt (0,46 mkw.) i Kopenhaga (0,51 mkw.). Jak zaskakujące mogą być rozstrzały cenowe najlepiej pokazuje jednak przykład bardzo bliskich sobie, przede wszystkim geograficznie, Brukseli i Amsterdamu. Stolica Belgii to dziś „najtańsza” miejscówka w Europie — za jedną średnią pensję można tam kupić 0,68 mkw. mieszkania — podczas gdy w Holandii mamy bliski średniej poziom 0,41 mkw. za jedną pensję (w tym przypadku to efekt nadzwyczaj niskich cen mieszkań w Brukseli, które są niemal o jedną czwartą tańsze niż w Warszawie).

Najem najdroższy na południu. Ale Warszawa goni czołówkę

Jak więc widać, także w szerokiej, europejskiej perspektywie w polskich nieruchomościach nie mamy do czynienia z wielką drożyzną. Nie bardziej podkręcony wydaje się rynek najmu. W Warszawie, aż 57,5 proc. pensji trzeba przeznaczyć na czynsz za kawalerkę w centrum. To jedne z najwyższych stawek w Europie. Tylko w czterech miastach Europy jest istotnie drożej i w tym przypadku widać pewną regułę. Wyjątkowo kosztowne w stosunku do miejscowych zarobków są stolice europejskiego południa — Lizbona, Rzym i Ateny — co może wskazywać, że ceny najmu w istotnym stopniu kreowane są przez mieszkańców napływowych ze znacznie bogatszych krajów północy.

Najem w Warszawie jest więc relatywnie drogi — na poziomie czeskiej Pragi — mimo, że stolica polski nie jest turystycznym szlagierem (np. w Berlinie na wynajem trzeba przeznaczyć 40,9 proc. zarobków). Punkt równowagi wyznaczony jest więc przez duży wewnętrzny popyt i wciąż ograniczoną podaż mieszkań. Ostatecznie na tle innych stolic UE różnice zarówno w cenie kupna, jak i najmu nie są jednak, aż tak duże — sięgają około 10 proc. powyżej średniej.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem. Gdzie zwróci się najszybciej?

To też sprawia, że Warszawa jako miejsce do kupna mieszkania na wynajem jest niemal miastem modelowym dla całej Europy. Pod tym względem najbliżej nam bowiem do średniej UE. Upraszczając porównanie: jeden metr kwadratowy zwraca się po prawie czterech miesiącach najmu (biorąc pod uwagę średnie stawki pomiędzy kawalerkami a mieszkaniami trzypokojowymi w centrum). W tym względzie Europa jest zresztą mocno zróżnicowana. W zależności od porównywanych miejsc różnica może być aż dwukrotna. Wynajęcie mieszkania w Paryżu zawsze było drogie — około 6 tys. zł za kawalerkę — ale ceny zakupu nieruchomości jeszcze bardziej odstają od przeciętnych (51 tys. za mkw. w centrum), co sprawia, że koszt zakupu jednego metra kwadratowego zwróci się dopiero po pięciu miesiącach i dziesięciu dniach. Drogie mieszkania są także w Dublinie — 31 tys. z mkw. — ale rynek najmu jest bardzo ciasny i tu stawki są wyśrubowane do najwyższych w Europie: prawie 9 tys. zł za kawalerkę. To sprawia, że inwestycja w nieruchomość przynajmniej teoretycznie powinna pracować w błyskawicznym tempie, zwracając cenę za każdy nabyty metr co 2,5 miesiąca.

Czytaj też: Polka kupiła 10 nieruchomości w Hiszpanii. Oto co radzi innym

Jeśli więc ktoś szuka inwestycji na wynajem to właśnie stolica Irlandii wydaje się najbardziej atrakcyjną miejscówką spośród europejskich stolic. A zaraz za nią plasuje się Bruksela (2,7 miesiąca) i Madryt (2,8 miesiąca).

Warszawa jak Madryt trzy lata temu. Ale mieszkania w Madrycie mogą zdrożeć

Tak duże arbitraże w cenach kupna i najmu czynszów, na tak małym kontynencie wydają się zresztą trudne do utrzymania. Przynajmniej na dłuższą metę. Potwierdza to zresztą przykład Madrytu, gdzie trzy lata temu zwrot inwestycji w mieszkanie na wynajem był bardzo podobny do tego, co mamy i wówczas mieliśmy w Warszawie: każdy metr spłacał się w cztery miesiące. Od tego czasu ceny najmu w centrum Madrytu wzrosły jednak o 35 proc. — czyli podobnie jak w Warszawie — a kupna tylko o 7 proc. W znacznej mierze zaważyły na tym: wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, które w Hiszpanii zawsze były jednymi z najniższych w Europie i mocno napędzały miejscowy rynek nieruchomości. Koszty pożyczek wciąż pozostają jednak o połowę większe niż trzy lata temu mocno blokując rynek. Sytuacja może się zmienić, gdy EBC poluzuje wreszcie politykę pieniężną i zacznie obniżać stopy procentowe. Wówczas pojawi się przestrzeń na likwidację arbitrażu. I to nie poprzez spadek czynszów, ale raczej wzrost cen kupna.