Nuevo aviso en los fondos inmobiliarios de EEUU: un gigante congela las retiradas

La decisión de Starwood Capital Group de restringir drásticamente las retiradas de dinero que puedan realizar los inversores de su fondo inmobiliario, valorado en 10.000 millones de dólares, está repercutiendo en el negocio de los fondos inmobiliarios privados, que mueve 90.000 millones de dólares.

Después de que el gigante de la inversión anunciara las nuevas restricciones en mayo, los promotores de fondos similares declararon haber experimentado un aumento de las solicitudes de reembolso. Los inversores de estos fondos, en su mayoría particulares que pagaron tan solo 2.500 dólares, parecen preocupados por la posibilidad de que sus respectivos fondos también cierren el grifo de las retiradas, obligándoles a esperar indefinidamente en cola si quieren cobrar.

"Cuando Starwood empezó a recortar los reembolsos, lo primero que piensas es: ¿qué va a hacer mi cliente?", afirmó Kevin Gannon, director ejecutivo de Robert A. Stanger, un banco de inversión especializado en fondos inmobiliarios. "Se produce una reacción instintiva natural". Algunas firmas han indicado que las retiradas ya se están estabilizando. Blackstone, el promotor del mayor fondo, señaló que los reembolsos de junio cayeron hasta situarse ligeramente por debajo del nivel de solicitudes de retirada de abril. Eso supone una mejora después de que los reembolsos de los inversores aumentaran en mayo tras el anuncio de Starwood de sus nuevos límites.

Aun así, existe una preocupación generalizada en el sector de que la medida de Starwood pueda tener un impacto negativo a largo plazo en la confianza de los inversores. "La forma en que podría debilitar el apetito de los inversores es nuestro mayor riesgo", comentó David Steinbach, director global de inversiones de Hines, con sede en Houston, que gestiona un fondo de 2.600 millones de dólares.

"Cuando Starwood empezó a recortar los reembolsos, lo primero que piensas es: ¿qué va a hacer mi cliente?"

Stanger prevé que los inversores retiren este año 16.500 millones de dólares de los fondos, frente a los 1.500 millones de 2021. Mientras tanto, se espera que la captación de nuevos fondos se reduzca a 5.700 millones de dólares este año, frente a los 34.000 millones de dólares de 2021, el año de máxima actividad de los fondos, según Stanger. El descenso del negocio de los fondos es uno de los signos más dramáticos de la recesión del sector inmobiliario comercial provocada por la subida de los tipos de interés y la caída de la demanda en el sector de oficinas. Los inversores que disfrutaban de grandes beneficios cuando el sector inmobiliario estaba en auge han perdido dinero en los últimos meses a medida que caía el valor de los inmuebles.

Algunos promotores de fondos, como Blackstone y KKR, empezaron a limitar los reembolsos de los inversores hace más de un año al 2% del valor total de los activos del fondo al mes, o al 5% al trimestre. A principios de este año, parecía que el sector estaba enderezando el rumbo cuando Blackstone declaró que su fondo de 60.000 millones de dólares había vuelto a cumplir todas las solicitudes de reembolso.

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Pero el movimiento de Starwood puso de manifiesto que la tormenta seguía haciendo estragos en el negocio de los fondos inmobiliarios. Enfrentándose a una crisis de liquidez y no queriendo aumentar el apalancamiento o vender propiedades en un mercado débil, Starwood fue más allá que cualquier otro fondo al restringir las retiradas mensuales al 0,33% del valor neto de los activos. “Un mayor apalancamiento o una venta de activos de nuestra cartera para hacer frente a los reembolsos mensuales repercutiría negativamente en todos los inversores”, afirmó Starwood en un comunicado enviado por correo electrónico.

El fondo de Blackstone sufrió las repercusiones de inmediato. Responsables de la firma aseguraron que, en la primera quincena de mayo, los inversores estaban reembolsando fondos al mismo ritmo que en abril. Tras el anuncio de Starwood, las solicitudes de retirada aumentaron. Los reembolsos en el fondo ascendieron en mayo a unos 1.600 millones de dólares, frente a los cerca de 800 millones de abril, según los registros. "Se han producido algunas novedades basadas en la dinámica [de Starwood]", dijo Jonathan Gray, presidente de Blackstone, en una conferencia de inversores celebrada a finales de mayo. "Eso crea cierto aumento de los reembolsos, pero nada parecido a lo que experimentamos a principios de 2023".

El movimiento de Starwood puso de manifiesto que la tormenta seguía haciendo estragos en el negocio de los fondos inmobiliarios

Con los reembolsos superando ampliamente la recaudación de fondos, el valor total de los activos de los fondos ha caído a 90.000 millones de dólares desde su pico cercano a los 110.000 millones de dólares el año pasado, según Stanger. "Hasta mediados del año que viene no recaudarán más de lo que reembolsan", predijo Gannon. Para las firmas de Wall Street, el giro de los flujos de fondos ha sido doloroso. La venta de este tipo de fondos a particulares a tan gran escala ha supuesto una fuente relativamente nueva de comisiones para las firmas que tradicionalmente han vendido a inversores institucionales.

Estos fondos se diseñaron para atraer a los inversores particulares ofreciéndoles la posibilidad de reembolsar sus participaciones mensual o trimestralmente. Los promotores informaban a los inversores que los fondos se reservaban el derecho de limitar los reembolsos para evitar que se convirtieran en ventas forzosas. Sin embargo, fueron comercializados por asesores financieros y otros organismos que hicieron hincapié en su liquidez.

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Algunos asesores financieros se preguntan si los inversores particulares volverán a interesarse por los fondos, incluso cuando repunte el sector inmobiliario comercial. "Sospecho que será difícil volver a conseguir esa asombrosa recaudación", señaló Allan Roth, fundador de Wealth Logic, una empresa de planificación financiera con sede en Colorado Springs, Colorado.

KKR respondió en junio a los elevados reembolsos en su fondo de 1.200 millones de dólares invirtiendo 50 millones de dólares en capital nuevo y prometiendo cancelar 200 millones de dólares de la participación de la firma en el fondo si el precio de sus acciones, a 25,56 dólares el 31 de mayo, no alcanza los 27 dólares en tres años. "Confiamos en la recuperación del sector inmobiliario", declaró KKR en una carta a los accionistas.

Algunos asesores financieros se preguntan si los inversores particulares volverán a interesarse por los fondos

Blackstone indicó que el aumento de las solicitudes de retirada de los accionistas tras la medida de Starwood en mayo superó el límite mensual del 2%. No obstante, el consejo del fondo decidió atender todas las solicitudes de reembolso de todos modos, pensando que el aumento era una anomalía. En una carta a los inversores en junio, Blackstone subrayó que el fondo no tenía planes de cambiar su programa de reembolso de acciones. También señaló varias tendencias alcistas en el mercado inmobiliario comercial, como la mayor disponibilidad de deuda y la disminución de la nueva oferta.

"Ahora es el momento de mirar más allá de los titulares", decía la carta.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal. Traducido por Federico Caraballo