“A expectativa de investimentos aqui é muito positiva, e as oportunidades são fenomenais”

Você comanda um valioso networking do mercado imobiliário sem nunca ter vendido um imóvel ou construído uma casa sequer. Pode isso?

Gustavo Favaron – De fato, minha formação não vem do setor. Fiz Ciências Sociais com pós em Relações Internacionais. A vantagem é que isso me deu uma visão holística para compreender mais a fundo o cenário macro que tanto impacta o mercado imobiliário no Brasil e no mundo.

E qual análise você faz do mercado no Brasil?

A visão doméstica traz uma preocupação real relacionada ao equilíbrio fiscal do país. Por outro lado, há quem acredite que tenhamos um aumento na influência política do Banco Central, o que deve acelerar a queda da taxa de juros. Com isso, espera-se uma pressão sobre os bancos por redução dos juros do financiamento imobiliário, reaquecendo fortemente o setor.

O astral da turma está positivo, então?

Está extremamente saudável: nem depressivo nem eufórico – o que costuma induzir muitos players ao erro. Esperamos também o retorno dos investidores estrangeiros que, por ora, estão mais interessados nas oportunidades extraordinárias que há no mercado americano.

Quais seriam?

A capacidade de alavancagem é muito alta, e muitos fundos de investimento e gestoras com dívidas imobiliárias impagáveis – por causa do aumento da taxa de juros – estão devolvendo os ativos aos bancos. Para se ter uma ideia, o valor de refinanciamento desses imóveis nos Estados Unidos neste ano já chegou a US$ 929 bilhões. É um número chocante! No caso dos prédios de escritórios, com a baixa ocupação das lajes e a alta nos custos de manutenção, os preços dos imóveis estão caindo absurdamente em praças como Nova York, Chicago e Los Angeles. Tenho visto transações sendo feitas com 50% de desconto, e muitos “family offices” – ou mesmo os fundos que devolveram os prédios – buscando recomprar os “distressed assets” já com esse super desconto.

E como isso impacta o fluxo de capitais no mundo?

O investidor global passa a buscar oportunidades como essas no mercado norte-americano ou europeu, que vive processo semelhante, e não novos negócios no Brasil ou em mercados emergentes.

Qual sua expectativa com relação ao retorno do investimento estrangeiro?

No Brasil, teremos um ano de conversas e visitas pela frente antes da entrada de novos players. A expectativa de investimentos aqui é muito positiva, e as oportunidades são fenomenais. Vejo pessoas culpando o governo por isso, mas a questão tem mais a ver com o cenário macroeconômico mundial. Obviamente, precisamos fazer o trabalho de casa, com todos os ajustes fiscais necessários.

Dentre os mercados emergentes, qual tem chamado sua atenção?

A Índia. O mercado imobiliário de lá está extremamente aquecido e não tem nenhum tipo de “asset” imobiliário que não esteja performando bem: residencial, “warehouses”, data centers, hotéis e escritórios ocupados. A economia cresceu 6% em 2023, com muitos investimentos em infraestrutura e tecnologia. Para se ter uma ideia, a gestora Blackstone tem US$ 1 trilhão investidos naquele país e acabou de levantar um novo fundo de US$ 250 bilhões para gastar lá. É a nova menina dos olhos dos grandes investidores internacionais.

Os demais países dos BRICS (China, Rússia e África do Sul) ficaram de fora da sua análise. Por quê?

Porque foi-se a época de se pensar na China como destino de investimento. Lá, as regras do capitalismo são muito questionadas pelo governo, o que gera grande insegurança nos investidores, além do fato de o mercado imobiliário local ser mais complexo. Já a Rússia está imersa em um conflito com a Ucrânia, e a África do Sul tem uma elevada taxa de desemprego, com economia crescendo pouco.

Na América Latina, além do Brasil, que outro país se apresenta como oportunidade aos investidores neste momento?

O México tem um mercado de “real estate” mais sofisticado que o nosso, os FIIs existem por lá há mais tempo. A região da fronteira com os Estados Unidos está passando por um “nearshoring” (quando empresas deslocam a produção para um país vizinho, visando reduzir custos). Tem um fenômeno interessante acontecendo por lá.

Com a pandemia, o governo americano quis diminuir a dependência da indústria chinesa e tomou a decisão estratégica de diversificar as zonas produtoras de suprimentos. Escolheram aquela área no México para isso.

O que ninguém comenta é que a própria indústria chinesa é que mais tem aportado capital naquela área, comprando terrenos, investindo em infraestrutura, construindo fábricas e prédios residenciais e de escritórios. O problema ali será a falta de energia elétrica para dar conta de tudo.

Muitas empresas brasileiras têm feito negócios no Oriente Médio, inclusive abrindo lojas e escritórios. Que análise você faz da região?