Alvo de revisão, área do Jockey já tem lançamento com casas de R$ 4 milhões

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Além de facilitar futuros empreendimentos, as mudanças dão à única obra importante em curso no local - a construção de um condomínio de casas comercializadas por valores entre R$ 1,8 milhão e R$ 3,9 milhões - novos argumentos contra uma ação judicial de moradores que tentam barrar a sua conclusão, avaliam especialistas em legislação urbana e o próprio responsável pelo empreendimento.

A obra é só uma amostra do que está por vir, dizem moradores contrários ao projeto, que apontam a existência de aproximadamente 30 lotes cujos proprietários aguardam mudanças no regramento.

Quatorze quadras numa área de 3,5 km² encostadas na ponta ao sul da pista do hipódromo, quase todas ocupadas por casarões murados bem conservados em ruas arborizadas, formam o tabuleiro sobre o qual ocorre a disputa entre proprietários de imóveis contrários e favoráveis às alterações nas regras de ocupação do solo.

Até abril deste ano, o mapa legal da cidade de São Paulo demarcava quase a totalidade desse território como ZER, sigla que determina o uso exclusivamente residencial com imóveis de até 10 m de altura. As exceções eram lotes nas bordas de duas avenidas, a dos Tajuras e a professor Alcebíades Delamare, onde são permitidos comércios sem grande capacidade de receber público. As vias são zonas corredores, chamadas Zcor. Em dois tempos, porém, a Câmara derrubou essas regras.

Na revisão da Lei de Zoneamento, em 2023, o Legislativo municipal transformou 12 das 14 quadras residenciais em uma das zonas da cidade destinadas à construção de grandes prédios para o melhor aproveitamento da infraestrutura urbana. Esse pedaço do bairro passou a ser uma Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana (ZEM). O prefeito Ricardo Nunes (MDB) vetou a alteração, mas os vereadores derrubaram esse veto, em abril deste ano.

No mês passado, a Câmara revisitou as regras de zoneamento. Apelidada de "revisão da revisão", a nova discussão foi pautada sob a justificativa de corrigir o mapa publicado pela prefeitura porque algumas poucas quadras ficaram em branco - ou seja, sem regras de uso e ocupação.

Ao final do processo, com a votação do projeto em 2 de julho, parte das cerca de 40 emendas aprovadas alteraram a lei para permitir a construção de prédios em diversas áreas da cidade. Uma delas foi direcionada à vizinhança do Jockey.

Duas quadras na borda da nova ZEM da Cidade Jardim, que ainda se conservavam como ZER e Zcor, foram transformadas em Zona Mista pela emenda do vereador Isac Félix (PL) - mas ainda dependem da sanção do prefeito.

As aplicações imediatas dessa alteração são o aumento da altura máxima das construções, de 10 m para 28 m, e o fim do uso exclusivamente residencial.

Nos dois casos, as mudanças têm grande potencial para facilitar a venda de casas para incorporadores imobiliários. A compra de terrenos em bairros caros só vale a pena para o setor com a possibilidade de multiplicação do tamanho do terreno por uma área construída bem maior.

Mas há ainda um efeito menos explícito que a emenda pode provocar. A depender da interpretação que se dá para as regras urbanísticas da cidade e decisões judiciais sobre o tema, a proposta do vereador coloca em uma zona cinzenta um dos principais argumentos de moradores que tentam barrar o avanço do adensamento de bairros residenciais: a regra contratual que impõe o uso unifamiliar de cada lote.

Essa restrição existe porque companhias responsáveis por esse tipo de loteamento registraram em contrato que só uma família poderia morar em cada imóvel. A imposição tem sido respeitada pela legislação urbana nas zonas exclusivamente residenciais. Para outras zonas - incluindo Zcor, ZM e ZEM que existem na vizinhança do Jockey -, a prefeitura desconsidera a restrição.

É justamente na quadra demarcada como Zona Mista na "revisão da revisão" que está em construção do condomínio de casas contestado na Justiça pela Sociedade Amigos da Cidade Jardim sob a alegação de descumprimento da restrição de uso unifamiliar. O empreendimento tem sete unidades no terreno da esquina da rua Jaguanambi com a avenida Prof. Alcebíades Delamare.

Considerando só o licenciamento da prefeitura, o uso multifamiliar estaria liberado até mesmo antes das duas mudanças feitas pela Câmara, pois o lançamento se deu em uma Zcor, ressalta Octávio Moreira, diretor da Eko Realty, uma das empresas à frente do empreendimento.

Moreira, embora defenda que a criação da Zona Mista não afeta diretamente o seu empreendimento, disse por e-mail à Folha de S.Paulo que a medida enfraquece argumentos contrários à instalação do condomínio.

"A discussão pode ficar mais esvaziada, uma vez que a última alteração de zoneamento aprovada pelos vereadores amplia o uso com um zoneamento mais permissivo, passando de 10 m de altura para 28 m", diz.

A Sociedade Amigos da Cidade Jardim discorda do uso multifamiliar em qualquer situação que contrarie o contrato do loteador, e esse é um ponto central da ação judicial contra o condomínio, diz o presidente da entidade, o advogado Marcelo Gatti Reis Lobo. "A restrição de uso deve ser preservada, independentemente do zoneamento", diz.

A sobreposição do contrato sobre o zoneamento também é defendida pela advogada Renata Esteves, especialista em legislação urbana do Movimento Defenda São Paulo. Mas ela reforça que as recentes modificações no zoneamento criam "fatos novos" na discussão e que isso é prejudicial aos defensores dos bairros residenciais.

Descaracterizações de zonas residenciais são argumentos frequentes do setor imobiliário e de políticos desenvolvimentistas para que se permita a liberação de outros usos em ZERs, afirma Esteves.

Félix não quis comentar sobre uma possível relação da sua emenda com o desenvolvimento imobiliário e afirmou que a motivação da proposta é a adequação às características do entorno, como ele destacou no texto aprovado.

Num movimento anterior às revisões de zoneamento, a Câmara aprovou no primeiro semestre de 2023 a inclusão da área do Jockey na lista de parques do Plano Diretor, a lei que define a estratégia de crescimento da cidade.

Amuralhado e com movimento somente aos finais de semana, o Jockey é apontado como responsável pela degradação daquele trecho do bairro. A criação do parque e o aumento do potencial construtivo no entorno têm grande potencial para valorizar a área, segundo Marcelo Ignatios, ex-superintendente da SP Urbanismo.

A viabilidade da ZEM na Cidade Jardim, porém, ainda estaria condicionada à criação de um plano de intervenção urbano específico para aquele trecho da cidade, diz Ignatios.

Para Renata Esteves, do Defenda São Paulo, esse empecilho poderá sair do caminho caso prefeitura ou Câmara ressuscitem o plano de intervenção urbana do Jockey, da gestão João Doria, que foi descontinuado.