Como cobrar o aluguel atrasado do inquilino e quais são os direitos do locador

A questão se torna maior quando tal proprietário desconhece os seus direitos e deveres, bem como as medidas para prevenir a inadimplência e, como efeito, manter uma relação amigável e de confiança com o inquilino.

A cobrança do aluguel atrasado pode ser uma situação delicada e muitos podem não saber como abordar o inquilino frente à situação. Para a advogada Daniele Akamine, especializada em Direito Imobiliário, o primeiro passo deve ser uma conversa amigável.

"É importante lembrar que o contrato de locação é um acordo longo e, muitas vezes, a falta de pagamento pode ser resultado de um problema temporário. Logo, uma abordagem amigável pode resolver a situação de forma rápida e eficaz", diz.

Caso a conversa não resolva o problema e o aluguel continue em atraso, a próxima etapa seria notificar extrajudicialmente o locatário.

"A notificação extrajudicial é uma forma oficial de comunicação da situação de inadimplência e pode servir como aviso formal de que medidas legais podem ser tomadas se o pagamento não foi realizado em um prazo específico", afira Daniele.

Essa notificação deve conter informações sobre o valor da dívida, o prazo para pagamento, as consequências do não pagamento e os próximos passos, caso o aluguel não seja pago. Isso dá ao locatário uma última oportunidade para resolver a situação antes que as medidas legais sejam tomadas.

Se, ainda assim, o locatário não fizer o pagamento, a advogada Cátia Vita sugere considerar a mediação. "Se todas as tentativas de cobrança falharem, você pode considerar entrar com uma ação legal para recuperar o aluguel", diz ela.

A Justiça deve ser acionada quando se esgotarem todas as tentativas de resolver a situação de forma amigável e extrajudicial. Nela, haverá dois caminhos: a execução judicial e a ação de despejo, lembrando que a dívida vinda de um contrato de locação é considerada título executivo extrajudicial.

"Na execução judicial, além da cobrança dos aluguéis em atraso, pode-se requerer ainda: cotas de condomínio, tarifas de água, conta de luz, conta de gás e IPTU", diz Daniele. Essa alternativa serve para o locador que não quer dar uma ordem de despejo ao inquilino.

O outro caminho é a ação de despejo, com a qual o locatário pode ingressar a partir de um dia de atraso do aluguel. No entanto, segundo Daniele, o mais comum é que o ajuizamento dos pedidos judiciais de despejo aconteçam após 30 a 60 dias de atraso do aluguel.

Em relação à cobrança de aluguel, Cátia explica que o locador tem direito a acionar o inquilino na Justiça para executar os valores e, ainda se for o caso, requerer o seu imóvel de volta para evitar futuros aborrecimentos, rescindindo o contrato via ação de despejo. Daniele acrescenta que o proprietário também pode receber o valor devido acrescido de juros e multa.

"O valor da multa por atraso de aluguel pode variar segundo o acordado no contrato entre as partes. Por norma, os contratos estipulam uma multa de 10% e juros de 1% em caso de atraso", diz.

Já o principal devedor do locador é não realizar a cobrança do aluguel em atraso de forma vexatória ou constrangedora.

"A relação entre locador e locatário deve ser pautada no respeito mútuo e na dignidade das partes envolvidas. Portanto, o locador deve buscar as formas legais e apropriadas de resolver a questão relacionada à inadimplência", explica Daniele.

A ação de despejo é uma ferramenta através da qual o locador garante os seus direitos contratuais. Se usada, o proprietário do imóvel retira dele o inquilino devido ao não cumprimento de suas obrigações contratuais, após esgotar todas as tentativas de resolver a situação de forma amigável e extrajudicial. Entre essas obrigações, está o atraso no aluguel.

Segundo Cátia, é preciso enviar uma notificação de despejo antes de entrar com a ação, informando ao inquilino sobre a intenção de entrar com um ato judicial caso a situação não seja regularizada.

"Também é importante reunir toda a documentação relevante, como o contrato de locação, comprovantes de pagamento, notificações enviadas ao inquilino e qualquer outra prova que ateste a falta de pagamento do aluguel", orienta.

À lista, acrescente documentos pessoais (RG e CPF), comprovante de residência, termos de confissão de dívida (se houver), relação dos valores em aberto (meses em atraso da locação) e, se for o caso, os valores referentes às despesas acessórias (IPTU, condomínio, luz e água) não pagas pelo inquilino.

Após seguir essas etapas e reunir a documentação necessária, o locador pode entrar com a ação de despejo. "É altamente recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientação específica sobre os procedimentos legais a serem seguidos e garantir que a ação de despejo seja realizada conforme a legislação vigente em sua região", diz.

O advogado ajudará a definir a melhor estratégia de ação, entre despejo simples para retomada do imóvel e cumulado com a cobrança de aluguéis, além da possibilidade de requerer uma liminar para desocupação no prazo de 15 dias.

"Para requerer a liminar, é necessário realizar depósito judicial da caução no valor equivalente a três meses de aluguel", diz Daniele.

Segundo ela, após a audiência, o juiz deverá na sentença dar uma ordem judicial que autoriza o despejo do locatário e determina a desocupação do imóvel. No prazo estipulado, o locatário deve devolver as chaves do imóvel.

"Não ocorrendo a desocupação do imóvel no prazo, o despejo será acompanhado por um oficial de Justiça e, caso necessário, com reforço policial", finaliza a advogada.