Exclusivo: BTG compra todo o Ilha Pura, bairro planejado da Carvalho Hosken na Barra da Tijuca

O banco de André Esteves — que se envolveu pessoalmente na transação — está absorvendo as unidades remanescentes nos sete condomínios de 31 torres de apartamentos do empreendimento, que chegou ao mercado no momento mais crítico da crise pós-Lava Jato e teve um lançamento difícil. Hoje, apenas três dos sete condomínios estão lançados e parcialmente habitados, enquanto os outros quatro ainda não têm nem sequer "habite-se" da prefeitura.

O BTG Pactual olha o negócio há pelo menos um ano por meio da Enforce, empresa do banco especializada na compra de ativos de recuperação mais difícil, apurou a coluna. Antes, chegaram a olhar o empreendimento o fundo Cerberus e o GIC, fundo soberano de Cingapura. Pela Enforce, comandou as negociações Alexandre Câmara, sócio do BTG Pactual e responsável pela área de special situations do banco.

Com a transação, a Carvalho Hosken vai se livrar de uma das maiores pressões no seu balanço. Para construir o Ilha Pura — cujo projeto precisava ser entregue todo de uma vez para as Olimpíadas —, a Carvalho Hosken obteve junto à Caixa Econômica o maior financiamento imobiliário já feito no Brasil até então: R$ 2,3 bilhões e cobertura de 100% do custo. O contrato dava como garantia o fluxo de recebíveis futuro que seria gerado com a venda dos apartamentos após as Olimpíadas.

Acontece que o início das vendas coincidiu com a crise do pós-Lava Jato, que foi especialmente aguda no Rio, tornando a demanda pelos imóveis muito mais fraca do que se imaginava. Assim, o fluxo de recebíveis se tornou insuficiente para a quitação do empréstimo junto à Caixa, que precisou renegociar o contrato, exigindo novas garantias da Carvalho Hosken. Juntamente com os juros associados ao financiamento, essas novas condições acabaram se tornando uma pressão excessiva sobre o balanço da construtora.

Fontes que acompanharam a transação estimam que, hoje, a dívida com a Caixa supere R$ 2 bilhões. O valor deve estar próximo ao Valor Geral de Vendas (VGV) total dos apartamentos que ainda não foram vendidos — ou seja, mesmo se vendesse todo o estoque de uma só vez hoje, a Carvalho Hosken dificilmente faria dinheiro com a operação.

Embora vá se desfazer dos empreendimentos já erguidos, a Carvalho Hosken vai manter o estoque de terrenos vazios no entorno do Ilha Pura para eventual desenvolvimento futuro. Com a transação, a construtora — apelidada de "dona da Barra", dada a imensa quantidade de terrenos que ainda possui na região — vai liberar no balanço para investir em novos projetos.

Especializada em recuperar dívidas e ativos com dificuldade de solvência, a Enforce viu a oportunidade de destravar valor no empreendimento. A companhia vai absorver o passivo bilionário do empreendimento e passar a gerir os ativos — isto é, os apartamentos — com o plano de fazer um "relançamento" num futuro próximo. Fontes a par da transação estimam que o BTG tenha obtido um desconto da ordem de 40% no metro quadrado na transação.

Com cerca de 3,6 mil apartamentos no total, o Valor Geral de Vendas (VGV) do Ilha Pura era estimado em mais de R$ 4 bilhões. Mas estima-se que cerca de um terço do total já tenha sido vendido — ou seja, o BTG não vai precisar comprá-los.

Localizado ao lado do Riocentro, em frente a estações de BRT, o Ilha Pura fica em uma das regiões de maior expansão imobiliária no Rio hoje. Além dos condomínios, o empreendimento abriga em seu interior uma das maiores (e menos conhecidas) áreas públicas de lazer da cidade — uma contrapartida do projeto olímpico —, com 72 mil metros quadrados, projeto paisagístico do escritório Burle Marx, lago, quadras de tênis, campos de futebol, pista de skate e parques infantis.