Dividend yield pode ser uma armadilha para os investidores de fundos imobiliários
Quando o assunto é fundo imobiliário, é comum que a distribuição de dividendos seja uma das métricas mais consideradas pelos investidores para a tomada de decisões. Porém, essa é uma análise que requer cuidado. Na teoria, quanto maior o dividend yield, maior é a renda recebida. Mas, há algumas armadilhas.
Um levantamento feito pela Empiricus Research e compartilhado com exclusividade para a Inteligência Financeira retrata bem esse cenário.
Caio Nabuco e Pedro Niklaus, analistas da casa, aprofundaram a discussão sobre dividend yield a partir de um estudo realizado com os fundos presentes no Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) nos últimos 12 meses.
Neste um ano, 43,5% dos fundos registraram crescimento dos valores pagos. Já 45,4% diminuíram, enquanto 11,1% apresentaram estabilidade.
Fundos de shopping lideram no dividend yield
De acordo com o levantamento, os FIIs de shopping lideram essa alta. “Diretamente impactados pelas restrições de mobilidade impostas ao longo da crise sanitária no país [no período de pandemia], os fundos de shopping centers continuam se destacando na ótica de rendimentos”, ressaltam os analistas no relatório.
De acordo com os especialistas, para contornar a situação sanitária muitos gestores de FIIs do setor concederam descontos aos lojistas e cessaram a distribuição de proventos durante os períodos mais críticos. Depois deste período mais desafiador, o segmento de shoppings mostrou uma recuperação robusta, com destaque para os últimos dois anos.
“Na parte operacional, houve uma diminuição da necessidade de descontos por parte das operadoras dos empreendimentos”, destacam. Tudo isso contribuiu para a retomada do nível de distribuição dos fundos no período.
Lajes corporativas estão se recuperando
Já as lajes corporativas, que sofreram com o aumento das taxas de vacância durante a pandemia, têm apresentado consecutivos trimestres de recuperação. De acordo com o estudo, dados de preço de aluguel se estabilizaram em um ambiente menos desfavorável aos proprietários. Com isso, a média dos fundos de escritórios registrou alta de 6% em seus rendimentos nos últimos 12 meses.
De acordo com os analistas, parte deste crescimento também está relacionada à mudança de cenário conjuntural da indústria de FIIs, com aumento do setor e a oportunidade de readequação da estrutura de capital dos fundos com a queda da taxa Selic.
Fundos de crédito exigem atenção
Assim, os fundos de crédito apresentaram resultados mistos quando o assunto é dividend yield. “Bastante beneficiado pelo cenário macro de juros e inflação elevada nos últimos anos, o segmento de crédito ganhou bastante espaço na indústria no período, justamente por entregar um yield médio na casa de dois dígitos”, explicam os analistas.
Mas aí está o pulo do gato. Por outro lado, eles destacam que esse patamar elevado de distribuição não se mostrava sustentável em alguns casos. “Como foi comprovado após diversos eventos de inadimplência nos FIIs de crédito high yield (maior retorno associado a maior risco) no início do último ano. A presença destes fundos no gráfico de maiores quedas de rendimentos nos últimos 3 anos ilustra bem este cenário”.
Depois de um período mais crítico, o relatório destaca alguns resultados mistos em termos de variação do nível de distribuições nos últimos 12 meses. Em alguns fundos, o recuo dos rendimentos aconteceu pelo arrefecimento do IPCA e o ciclo de corte das taxas de juros no último ano.
Por fim, os Fundos de Fundos (FOFs) aparecem com resultados e um nível de receita recorrente mais resiliente, o que indica uma distribuição de proventos mais saudáveis e menos dependente de ganhos extraordinários de capital. “Dito isso, a categoria se mostra bem atrativa sob a ótica de geração de renda”, ressaltam os analisas.
Distribuição de dividendos não é uma ciência exata
Os analistas reforçam que existem diversos fatores que podem afetar a rentabilidade de um fundo no curto prazo, o que aumenta a chance do investidor desavisado se decepcionar com o produto em uma estratégia apenas focada no dividend yield.
“Por exemplo, temos a dinâmica de distribuição de ganhos de capital e de aquisições com seller’s finance nos fundos de tijolo. Diante do ambiente de mercado mais favorável, podemos considerá-la como um ponto positivo para a categoria em uma análise geral. Provavelmente serão eventos estruturalmente presentes em janelas construtivas para a indústria”, ressalta o relatório.
Por outro lado, tratam-se de receitas não recorrentes que impulsionam o dividend yield dos fundos temporariamente. Ou seja, abre margem para interpretação incorreta de investidores que olham apenas para este indicador.
Em entrevista à Inteligência Financeira, Caio destaca a importância de também analisar outros fatores. “Eventualmente um dividend yield muito elevado pode significar um risco acima da média e o indicador pode se tornar uma armadilha”, ressalta.
Segundo o analista, o investidor deve olhar, entre outros itens, para a diversificação do fundo, o tipo de setor em que ele está exposto, a qualidade da gestão e seu histórico no mercado imobiliário.