Refinansiering med sikkerhet i bolig

Refinansiering med sikkerhet i bolig er rimeligere enn tilsvarende lån uten sikkerhet. Les om mulighetene og begrensningene når du vil refinansiere med pant i boligen.

Eier du bolig, kan du ta opp et refinansieringslån med sikkerhet i bolig, og slik frigjøre kapital til å foreta innkjøp eller nedbetale kostbar gjeld.

Hva er refinansiering med sikkerhet i bolig?

Du kan låne inntil 20 millioner kroner med refinansieringslån med sikkerhet i bolig. Et boliglån innvilges med høyere lånesummer enn et refinansieringslån uten sikkerhet, der grensen ligger på 600 000 kroner.

Refinansiering med sikkerhet i bolig kan skje på ulike måter:

• Du kan blant annet ta opp et nytt refinansieringslån med sikkerhet i bolig for å betale ned kostbare smålån og forbrukslån.
• Når du flytter et lån til en annen bank, kalles det også refinansiering.
• En annen form for refinansiering innebærer å ta opp et nytt lån i det eksisterende boliglånet. Hensikten med å refinansiere kan være å få kapital til å finansiere renovering av bolig, uforutsette kostnader, reiser eller å betale ned kostbar gjeld.
• Det skilles mellom refinansiering med og uten sikkerhet. Sikkerhet kan stilles både med pant i bolig, kausjonist og medlåntaker.

Hva er rentesatsen på refinansieringslån med sikkerhet i bolig?

Alle lån har en nominell og en effektiv rentesats. Den nominelle renten er avgiften du betaler for å låne penger av banken, mens den effektive renten inneholder både den nominelle renten og gebyrene. Vanlige gebyrer er etableringsgebyr, termingebyr og endringsgebyr.

Et refinansieringslån med sikkerhet i bolig vil ha lav rente i forhold til et lån uten sikkerhet. Boliglån har en av markedets beste rentesatser, og ved å bake inn annen gjeld i et slikt lån, vil man kunne redusere rentekostnadene betraktelig.

Rentesatsen du tilbys, vil være basert på:

1. En individuell vurdering gjennom kredittsjekken
2. Styringsrenten og bankens egne bestemmelser
3. Boligens verdi

#1. Slik påvirker kredittsjekk rentesatsen

Når du søker om lån, vil banken utføre en kredittsjekk av deg. Her tar de en vurdering på hvordan det står til med den økonomiske situasjonen din.

Kredittsjekken vil gi deg en kredittscore. Har du mye gjeld og/eller lav inntekt, vil du mest sannsynlig få en lav kredittscore. Det forteller banken at risikoen for å låne deg penger er høy. En god kredittscore kan føre til bedre vilkår på lånet, som gunstigere renter og høyere lånesum.

#2. Slik påvirker styringsrenten og bankens egne vilkår rentesatsen

Også endringer i styringsrenten vil virke inn på den endelige renten på lånet. Styringsrenten har økt betraktelig, og de fleste banker har en tilsvarende renteøkning på sine lån. Derfor påvirker bankens egne bestemmelser rentesatsen.

Her kan du finne en oversikt over rentens utvikling de siste årene.

#3. Slik påvirker boligens verdi rentesatsen

Gjennom pantet i boligen har banken en garanti innenfor boligens verdi for tilbakebetaling av pengene du låner.

De kan derfor tilby deg en lavere effektiv rente enn om du hadde søkt om et lån uten sikkerhet.

Hvilke lån kan samles i et refinansieringslån med sikkerhet i bolig?

Du kan de fleste typer lån i et refinansieringslån med sikkerhet i bolig, så lenge refinansieringen gir bedre lånevilkår. Et studielån, for eksempel, vil ha såpass lav rente at det ikke vil lønne seg å refinansiere det.

Refinansiering kan være gunstig når det gjelder følgende lånetyper:

• Kredittkortgjeld: Har du mye kredittkortgjeld, kan dette medføre store kostnader til renter og gebyrer om du ikke betaler gjelden før den rentefrie perioden er over. Renten på kredittkort er ofte høy.
• Forbrukslån: Alle lån uten sikkerhet vil koste deg mye å besitte, på grunn av den høye effektive renten. Har du mange forbrukslån, vil du kunne spare penger på å ta opp et refinansieringslån med sikkerhet i bolig.
• Avbetalingsordninger: Mange nettbutikker har avbetalingsordninger, hvor du kan utsette betalingen rentefritt i en periode. Etter at denne perioden er over, vil det påløpe renter, og disse er ofte høye. Derfor vil det kunne være smart å nedbetale gjeld med et refinansieringslån.
• Billån: Et billån kan også ha høye rentesatser. Du kan refinansiere billånet for å få bedre vilkår, og dette lånet kan inkluderes i et refinansieringslån med sikkerhet i bolig.
• Boliglån: Boliglånet kan refinansieres for å forhandle frem bedre lånevilkår. Dette lånet har i utgangspunktet en lav rente, men ulike banker har ulike bestemmelser. 

Krav til refinansiering av boliglån

Skal du refinansiere boliglånet, foreligger det noen krav som påvirker lånebeløpet:

• Du må eie bolig og ha et boliglån.
• Du må foreta en ny verdivurdering på boligen, og for å frigjøre kapital må den ha økt i verdi siden kjøp.
• Banken krever at du har minst 15% i egenkapital.
• Den totale gjelden du har, kan ikke overstige mer enn fem ganger inntekten din.
• Du må gjennom en kredittsjekk, der banken vurderer din betalingsevne. Renten vil settes ut fra dette.
• Du kan ikke ha betalingsanmerkninger.

Hvorfor vurdere refinansiering med sikkerhet i bolig?

Refinansiering med sikkerhet i bolig kan være smart av flere årsaker:

• Lavere rentekostnader: Renten er lavere enn om du ikke stiller med sikkerhet. Da har ikke banken den samme garantien for lånet, som de har hvis du stiller med pant i fast eiendom. Lavere rentekostnader gir deg mer penger til overs hver måned.
• Innfri gjelden raskere: Siden lavere rentesatser gir deg mer penger til overs, kan du betale mer i avdrag på lånet. Det betyr at du kan innfri gjelden raskere.
• Høyere lånesum: Siden du stiller med pant i fast eiendom, vil banken kunne låne deg mer penger, enn om du ikke stiller med sikkerhet.
• Øk eksisterende lån: Du kan refinansiere ved å øke boliglånet ditt, og slik få bedre rente. Dette fordrer at du har betalt ned en viss andel på lånet.
• Mer kontroll på økonomien: Når du refinansierer med pant i fast eiendom, kan du bruke pengene du låner til å betale ned gjeld og smålån. Slik får du færre lån å holde oversikt på, og slik kan du lettere følge med på forfallsdatoer og kommunikasjon med låneaktøren. Det er alltid lettere å forholde seg til én låneaktør framfor flere.

Dette kan være ulempene med refinansiering med sikkerhet i bolig

Selv om fordelene med å refinansiere med sikkerhet i bolig er mange, finnes det også noen ulemper.

• Lang nedbetalingstid: På grunn av at refinansieringslån med pant i fast eiendom kan ha nedbetalingstid på opptil 30 år, vil det ta lang tid før du blir kvitt gjelden. Selv om renten er lavere enn ved andre forbrukslån, vil det fortsatt være store kostnader til renter og gebyrer, siden du betaler slike kostnader over så lang tid.
• Høy totalkostnad: Dette vil føre til at totalkostnaden på lånet kan bli svært høy. Derfor bør du tenke deg godt om før du tar opp refinansieringslån.
• Høyere lånesum: Når du stiller med pant i fast eiendom, kan du også få innvilget en høyere lånesum. Da kan det være fristende å låne mer enn du egentlig kan betjene. Det kan ende i inkassokrav, betalingsanmerkninger og i verste fall tvangssalg av boligen din.
• Økt belåningsgrad på boligen din: Hvis du låner så mye at belåningsgraden på boligen din stiger betraktelig, vil banken kunne øke renten på lånet. Undersøk dette før du refinansierer boliglånet. Kanskje kan det være like gunstig å ta opp et eget refinansieringslån. 

Lesetips: Se også vår artikkel om mellomfinansiering av bolig.

Hvorfor får du avslag på søknaden om refinansieringslån?

Flere ting kan være årsak til avslag på søknaden om refinansieringslån med sikkerhet:

• Du har betalingsanmerkninger og inkassosaker.
• Banken anser ikke sikkerheten du stiller med som tilstrekkelig.
• Du har for ustabil eller liten inntekt.
• Du har mye gjeld.
• Kredittsjekken endte i dårlig kredittscore.
• Belåningsgraden på boligen du vil stille sikkerhet i, er for høy.

Video om refinansiering med sikkerhet

Kan du få refinansieringslån med sikkerhet i bolig med betalingsanmerkninger?

Det er mulig å få innvilget søknad om refinansieringslån med sikkerhet i bolig selv om du har betalingsanmerkninger. Mange banker avslår søknader ved eventuelle betalingsanmerkninger og inkassosaker, mens andre banker tilbyr refinansieringslån med sikkerhet, såkalte omstartslån.

Et omstartslån er et lån som gis med hensikt om å få orden på egen økonomi. Okida tilbyr omstartslån til deg som kan stille med kausjonist eller sikkerhet i bolig.

Tips: Les mer om omstartslån med sikkerhet.

Hva kan du gjøre om du har fått avslag?

Har du fått avslag, er det flere tiltak du kan sette inn for å få innvilget lån, som for eksempel:

• Sørg for en stabil inntekt.
• Skaff deg en medlåntaker.
• Forbedre kredittscoren din ved å betale ned dyr gjeld og gjeld med betalingsanmerkninger.

Råd til deg som skal søke om refinansiering med sikkerhet i bolig

#1. Ta en ny verdivurdering av boligen

Skal du refinansiere med sikkerhet i bolig, krever banken en ny verdivurdering for å kunne avgjøre hvor stort lånebeløp de kan innvilge deg.

#2. Skaff deg oversikt over egen gjeld

Undersøk hvor mye gjeld du har. Dette kan du gjøre hos Gjeldsregisteret.no. Sørg for å ha god oversikt over hvilken gjeld du bør betale ned først og hvilken gjeld det vil lønne seg å refinansiere.

#3. Tenk godt gjennom nedbetalingstiden

Før du skriver under en avtale om refinansiering med sikkerhet i bolig, bør du tenke godt gjennom hvor lang nedbetalingstid du ønsker. Du kan få inntil 30 års nedbetalingstid. Sørg for å velge en avtale som passer for deg og din økonomi.

Lang nedbetalingstid vil gi lavere kostnader hver måned og høyere totalbeløp, mens kort nedbetalingstid vil gi høyere terminbeløp, men mindre kostnader totalt sett.

#4. Skaff deg oversikt over økonomien

Du bør alltid skaffe deg oversikt over økonomien din før du inngår nye låneavtaler. Et smart tiltak er å lage et budsjett. Ved å legge inn inntekter, utgifter og gjeld, kan du lettere få oversikt over hvor mye penger du har til overs hver måned til å betale avdrag, renter og gebyrer på det nye lånet.

#5. Ikke gå for første og beste lånetilbud

Vi anbefaler deg å ikke gå for det første og beste lånetilbudet. Undersøk og sammenlign både renter, gebyrer, totalkostnad og nedbetalingstid på flere lån. Slik kan du være tryggere på at du skriver under på en gunstig avtale om refinansieringslån.

NB: Husk å ta utgangspunkt i den effektive renten. Det er den som gir deg et bilde på hva du må betale i renter og gebyrer på lånet.

Du kan også bruke en lånemegler, som vil innhente tilbud fra flere långivere og foreta en sammenligning før de kommer tilbake til deg med det beste tilbudet.

Oppsummering

1. Refinansiering med sikkerhet i bolig kan gjøres på ulike måter, som ved å flytte lånet til en ny bank, refinansiere boliglånet for å finansiere vedlikehold av bolig, reise eller andre utgifter, eller for å samle flere smålån i ett lån.
2. Stiller du med sikkerhet i bolig, vil du få bedre vilkår på lånet enn om du refinansierer uten sikkerhet. Det vil gi deg bedre rentesatser, høyere lånebeløp og lengre nedbetalingstid. Renten vil også påvirkes av kredittvurderingen av deg, styringsrenten og bankens egne bestemmelser.
3. Har du betalingsanmerkninger, lite eller ustabil inntekt og/eller mye gjeld, kan du få avslag på søknaden om lån. Da kan et omstartslån være en mulighet. Det vil også være smart å forsøke å forbedre kredittscoren ved å øke inntekten din og betale ned kostbar gjeld.
4.  Du bør alltid sammenligne flere lånetilbud, og undersøke både renter, gebyrer, nedbetalingstid og totalbeløp på lånet før du bestemmer deg. Ta en nøye vurdering på nedbetalingstiden, og sørg for å gå for en plan som passer deg og din økonomiske situasjon.