Empresas de loca��o de im�veis est�o oferecendo alternativas �s tradicionais garantias de aluguel com menos burocracia e taxas mais atraentes para inquilinos e propriet�rios.
A imobili�ria QuintoAndar eliminou a necessidade de fiador, seguro-fian�a ou cheque cau��o. Para fechar neg�cio, o inquilino precisa enviar pela internet sua comprova��o de renda, que deve ser pelo menos tr�s vezes e meia o valor do aluguel –� poss�vel incluir outras pessoas para chegar � quantia.
Para o dono do im�vel, a empresa promete depositar em dia, n�o importa o que aconte�a. Al�m disso, afirma se responsabilizar por danos ao im�vel e at� mesmo a��es de despejo.
"O propriet�rio consegue alugar mais r�pido, mas sem correr o risco de ter dor de cabe�a", afirma Gabriel Braga, presidente da QuintoAndar, que hoje atua nas regi�es metropolitanas de S�o Paulo, Campinas e Rio de Janeiro.
O novo modelo, que come�ou a funcionar em fevereiro deste ano, substituiu o seguro-fian�a, cujo valor era coberto pela imobili�ria desde o fim de 2015.
De acordo com Braga, a empresa trocou as ap�lices individuais por uma que abrange todo o portf�lio da QuintoAndar, o que barateou a opera��o. Segundo o empres�rio, os clientes n�o pagam a mais pela prote��o.
Isso s� � poss�vel, segundo ele, porque a imobili�ria investe em tecnologia e n�o tem gasto com lojas f�sicas. A empresa cobra dos locadores o primeiro aluguel mais 8% do pagamento mensal.
Outro modelo � o da CredPago, startup que nasceu em 2016 em Joinville (SC) e, hoje, trabalha em parceria com mais de 500 imobili�rias no pa�s -outras mil est�o cadastradas, mas ainda n�o iniciaram as opera��es.
Com o sistema criado pela empresa, o inquilino fornece seus dados pessoais e sua �ltima fatura do cart�o de cr�dito e, em at� 15 minutos, sabe se a loca��o foi aprovada.
A CredPago, ent�o, passa a atuar como fiadora. No plano tradicional, cobra do inquilino uma taxa de 8% do pre�o anual do aluguel. Um seguro-fian�a custa em m�dia 12% do valor anual.
Para o propriet�rio do im�vel, a garantia � de 12 vezes o valor do aluguel.
"Em rela��o ao seguro-fian�a, a vantagem � a agilidade e o custo mais baixo", afirma Jardel Cardoso, presidente da CredPago.
'GARANTIA UNISSEX'
Na hora de escolher a garantia da loca��o, o mais dif�cil � conciliar os interesses de propriet�rios e inquilinos.
"Garantia n�o � igual a camiseta unissex tamanho �nico. Um tipo pode ser muito bom para uma pessoa e ruim para outra", afirma Jaques Bushatsky, diretor de legisla��o de inquilinato do Secovi (sindicato da habita��o).
A modalidade mais usada � o fiador, que representa 46% dos contratos na cidade de S�o Paulo. Em seguida, est�o o dep�sito cau��o (37,5%) e o seguro-fian�a (16,5%).
A raz�o da prefer�ncia pelo fiador � a aus�ncia de custos extras para o inquilino: basta encontrar uma pessoa que concorde em oferecer seu patrim�nio como garantia.
Mas conseguir isso nem sempre � f�cil, sobretudo para quem chega de outras cidades. Em geral, os propriet�rios exigem fiadores que tenham um im�vel no mesmo munic�pio da loca��o.
A explica��o � que, por causa da burocracia, o processo de penhora da propriedade fica mais demorado se ela est� localizada em outra cidade, segundo Pedro Serpa, professor de direito imobili�rio da FGV (Funda��o Getulio Vargas).
| Zanone Fraissat/Folhapress | ||
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| A estudante Larissa Nicolly C�mara no apartamento em que aluga em S�o Paulo |
A estudante Larissa Nicolly C�mara, 20, teve dificuldades para encontrar um apartamento quando se mudou de Taubat� para S�o Paulo no in�cio do ano, para cursar faculdade de rela��es p�blicas.
Em um im�vel, uma alternativa oferecida a ela foi o seguro-fian�a, mas isso custaria R$ 300 a mais por m�s. "Ficaria caro para mim", diz a estudante.
J� perto do come�o das aulas encontrou uma quitinete cuja propriet�ria aceitou receber o valor de tr�s alugu�is em dep�sito cau��o. N�o era exatamente a op��o que queria, mas aceitou para n�o ter mais gastos com hotel.
Para o propriet�rio, a desvantagem � que o cheque cau��o n�o pode ultrapassar o valor de tr�s alugu�is.
| Karime Xavier/Folhapress | ||
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| O advogado Edson Barbosa, 62, em seu escrit�rio em SP |
O advogado Edson Barbosa, 62, dono de cinco casas e quatro apartamentos para loca��o, j� teve problemas com inquilinos que optaram por essa garantia. Isso porque n�mero de alugu�is devidos ou os preju�zos causados ao im�vel superaram o valor depositado como garantia.
"O cheque cau��o � uma garantia fr�gil. Mas acabo aceitando porque � uma quest�o de conseguir alugar ou n�o", diz ele.
PROTE��O
Vantagens e desvantagens dos tipos mais usados
FIADOR
Propriet�rio
Aceitar essa modalidade como garantia facilita a loca��o, j� que � a preferida dos inquilinos. O problema � que, em caso de inadimpl�ncia, � preciso exigir o pagamento do fiador. Se ele n�o quitar a d�vida, ser� preciso entrar com uma a��o para fazer a penhora de seus bens. E, at� receber o valor devido, pode levar anos. Uma cautela importante � exigir que o fiador tenha im�veis na mesma cidade da loca��o, para evitar que esse processo se estenda por ainda mais tempo
Inquilino
Sem custo, oferece um �nico obst�culo: encontrar uma pessoa que esteja disposta a dar seu patrim�nio como garantia. Para quem vem de outras cidades, � dif�cil encontrar um propriet�rio que aceite um fiador com im�veis fora do munic�pio da loca��o
SEGURO-FIAN�A
Propriet�rio
� a op��o mais segura, j� que a seguradora come�a a pagar o aluguel em at� 30 dias ap�s ser informada da inadimpl�ncia. � poss�vel contratar uma cobertura mais b�sica, referente apenas ao aluguel, ou adicionais, que podem incluir gastos com condom�nio, IPTU, contas, danos ao im�vel e pintura. A quest�o � que a imposi��o desse tipo de garantia pode afastar poss�veis inquilinos, que arcam com o custo do seguro
Inquilino
Dispensa o fiador, mas tem um custo de, em m�dia, um aluguel e meio por ano. O locat�rio pode se beneficiar do servi�o de assist�ncia residencial, oferecido pela maioria das seguradoras
DEP�SITO CAU��O
Propriet�rio
A lei estabelece o limite de tr�s alugu�is adiantados para o dep�sito em conta poupan�a conjunta vinculada ao contrato de aluguel. Por isso, se o inquilino ficar inadimplente por mais meses, houver demora no despejo ou danos ao im�veis que superem esse valor, o dono fica sem receber durante esse tempo
Inquilino
O valor depositado volta para o inquilino depois do fim do contrato. O inconveniente � ter de dispor desse valor de uma s� vez
CAPITALIZA��O
Propriet�rio
� uma modalidade de cau��o em que o inquilino compra um t�tulo de capitaliza��o, que fica vinculado ao aluguel. Para o propriet�rio, a vantagem � que n�o h� limite m�ximo de valor. O mercado costuma trabalhar com seis a oito vezes o valor do aluguel, mas isso pode ser negociado. O problema � saber se o locat�rio ter� dispon�vel a quantia pedida
Inquilino
Aqui, o dinheiro tamb�m volta ao fim do contrato de loca��o, corrigido pela TR (taxa referencial). Todo m�s, o locat�rio concorre a pr�mios em dinheiro. Outro benef�cio � que a maioria das empresas oferece servi�o de assist�ncia residencial. O problema � ter de depositar o valor do t�tulo de uma s� vez
SEM GARANTIA
Propriet�rio
Tamb�m � poss�vel n�o exigir nenhuma garantia locat�cia. A �nica vantagem � que, nesse caso, se houver falta de pagamento, o propriet�rio consegue despejar o inquilino de maneira mais r�pida, com uma liminar do juiz. Depois de citado, o locat�rio tem 15 dias para pagar ou desocupar o im�vel. Mas, por conta da burocracia, esse processo pode se estender por meses
Inquilino
N�o h� o desgaste de encontrar um fiador nem gastos com garantias. No entanto, qualquer atraso no pagamento o coloca em uma situa��o mais vulner�vel, j� que pode ser despejado com maior facilidade
Fontes: Jaques Bushatsky, diretor de legisla��o de inquilinato do Secovi; Pedro Serpa, professor de direito imobili�rio da FGV; Jos� Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP; Luiz Henrique, superintendente de riscos financeiros e capitaliza��o da Porto Seguro; e Natanael de Castro, presidente da comiss�o de produtos e coordena��o da FenaCap