Nos condom�nios, mau comportamento se pune com advert�ncia e multa. As conven��es e regulamentos definem as penalidades, mas sua aplica��o segue crit�rios internos e depende do perfil do gestor.

A experi�ncia mostra que s�ndicos autorit�rios transformam o condom�nio num quartel-general, ao passo que s�ndicos liberais demais perdem o controle disciplinar. O segredo reside na ado��o de crit�rios de serenidade e senso de justi�a, sempre com orienta��o jur�dica.

As multas, em sua maioria, s�o motivadas por barulho nos apartamentos ou mau uso das �reas comuns, tais como piscina e garagem.

A grande quest�o �: o que fazer quando um morador descumpre reiteradamente as normas de conv�vio social, representando risco ao sossego e � seguran�a dos vizinhos?

Em outros pa�ses, a legisla��o � rigorosa, e o mau vizinho pode at� perder a propriedade. Aqui no Brasil, por conta de uma legisla��o mais branda, a solu��o � pecuni�ria, ou seja, castiga o bolso do infrator.

Para o cidad�o m�dio, a advert�ncia seguida de multa quase sempre � suficiente para corrigir o comportamento. O grande pesadelo para os s�ndicos � aquele morador irrespons�vel, que descumpre as normas e n�o se importa com as multas, at� mesmo porque ele nem sequer paga o condom�nio. � o que chamamos de cond�mino antissocial.

A figura do morador antissocial foi introduzia a partir de 2003 com o novo C�digo Civil. Ocorre que a nova lei est� cheia de lacunas e incongru�ncias. Por exemplo: de forma dura e necess�ria, a regra prev� multa de at� dez vezes o valor da quota condominial para o morador antissocial. Logo abaixo, a norma imp�e a necessidade de um qu�rum de tr�s quartos dos propriet�rios para votar a aplica��o da multa, o que praticamente inviabiliza sua aplica��o. Num condom�nio com cem apartamentos, como juntar 75 em assembleia? E de que adianta uma multa pesada para um morador que nem paga o condom�nio?

Para casos muitos graves, a �nica sa�da � a expuls�o do morador, algo n�o previsto expressamente em nossa legisla��o. Felizmente, come�am a surgir decis�es judiciais autorizando a exclus�o do cond�mino antissocial, sem a perda da propriedade. O Tribunal de Justi�a do Rio Grande do Sul decidiu pela legalidade da exclus�o de um cond�mino, tendo em vista a prova inequ�voca de seu comportamento antissocial.

Importante que decis�es como essa sejam seguidas pelos demais tribunais, para que se consolide como jurisprud�ncia sobre o tema, de forma a proteger o interesse dos outros moradores.

m�rcio rachkorsky

� advogado, especialista em condom�nios. Presidente da Associa��o dos S�ndicos de SP e membro da Comiss�o de Direito Urban�stico da OAB-SP. Escreve aos domingos,
a cada duas semanas.